7 Normas fundamentales para construir tu casa con éxito.
Qué tener en cuenta antes de comprar un terrenoSi estás por empezar una obra en un terreno, es importante tener en cuenta ciertos aspectos que casi nadie considera. No te desesperes, en este artículo te contaré qué cosas deberías hacer para evitar sufrir por este tema. A continuación, te explicaré algunas reglamentaciones urbanas que es importante tener en cuenta antes de comprar un terreno o empezar una construcción.
Reglamentaciones urbanas y su importancia
Las reglamentaciones urbanas son un conjunto de normas que regulan la forma en que deben hacerse las construcciones nuevas en cada ciudad o municipio. Aunque suenen a un atropello a las libertades individuales, estas normas están pensadas para evitar los excesos y proteger la habitabilidad de los lugares. A continuación, te explicaré dos reglamentaciones clave.
Factor de ocupación del suelo (FOSS)
El FOSS es el factor que determina cuántos metros se pueden construir en relación a la superficie del lote. Por ejemplo, si tienes un terreno de 10 por 20 metros y el FOSS es de 0.7, podrás construir hasta el 70% de la superficie total, es decir, 140 metros cuadrados en planta baja. Es importante tener en cuenta esta normativa cuando compres un terreno.
Factor de ocupación total (FOT)
El FOT es similar al FOSS, pero suma la superficie construida en planta baja más la superficie construida en planta alta. Es otra normativa común que afecta a muchos terrenos y es importante tenerla presente.
Retiros de frente
Es posible que tu terreno esté afectado por retiradas de frente, lo cual implica que no podrás construir a lo largo del frente del terreno. Estas son solo algunas de las normas y reglamentaciones que debes considerar antes de comprar un terreno o comenzar una construcción.
Recuerda siempre consultar con un profesional para obtener información precisa y actualizada sobre las normas urbanísticas de tu zona. Estas reglamentaciones pueden variar dependiendo de cada país, ciudad o municipio.
Retiros obligatorios
La construcción de tu hogar puede verse afectada por un retiro obligatorio de 2 metros y medio. Esto significa que no puedes avanzar por encima de esa línea que separa tu propiedad de la línea municipal o la línea de la vereda.
Estos retiros se implementan en calles angostas para futuros ensanches o para mejorar la circulación de aire y luz, haciéndolo más habitable.
Adicionalmente, algunos lotes también tienen restricciones de construcción a 3 metros del fondo del terreno, creando un espacio verde que mejora la circulación del aire y la luz.
Medieneras
En muchas regulaciones, está prohibido construir directamente sobre las medianeras. Se exige un retiro obligatorio de uno, tres o cuatro metros, dependiendo del tamaño del lote.
Usos permitidos
Las normas regulan las áreas aptas para construir fábricas, depósitos, galpones u otras actividades que generan ruido o contaminación. Es importante identificar las zonas destinadas a estos usos y cumplir con las restricciones de construcción.
Alturas máximas
En zonas urbanizadas o céntricas, se establece un límite de pisos en la construcción en altura. En zonas residenciales, la altura máxima suele ser de planta baja y un nivel, sin embargo, si se desea construir más alto, se deben cumplir con regulaciones específicas.
Las ochavas son un recurso urbanístico que busca mejorar la circulación y las visuales al unir con una línea inclinada ambos lados de una manzana, eliminando así las esquinas. Esta medida puede afectar a aquellos que tienen un terreno en esquina, ya que su construcción no puede superar dicha línea para no invadir la vereda. El ancho de la calle determina la longitud de la ochava.
¿Qué significa tener una ochava en tu propiedad?
Al tener una ochava en tu terreno, la construcción no puede exceder la línea de la misma. Sin embargo, esto no implica que la casa deba tener una forma escalonada o un ingreso por la esquina. Es simplemente una cuestión de diseño que establece un límite que no puede ser sobrepasado.
Plantación de árboles en propiedades con ochavas
En Argentina, el código civil establece que no se puede plantar un árbol a menos de 3 metros de la medianera y un arbusto a menos de un metro de la misma. Es importante tener en cuenta que, en caso de que las raíces o ramas de un árbol afecten al vecino y esto pueda ser comprobado, se deben asumir los perjuicios ocasionados y es posible que se deba retirar el árbol o arbusto.
Regulaciones de ventilación en ambientes interiores
Las normas regulan las medidas mínimas de los patios interiores a los cuales ventilan los ambientes habituales, como dormitorios, salas de estar y comedores. En algunos casos, estos ambientes pueden ventilarse exclusivamente hacia un patio interno que no debe ser menor a 12 metros cuadrados, con un lado mínimo de 3 metros. Sin embargo, si el ambiente también tiene una ventana que lo conecta al exterior o a un patio más grande, las dimensiones del patio interno pueden ser menores. Es importante tener en cuenta que estas regulaciones pueden variar de ciudad en ciudad.
La importancia de conocer las restricciones antes de comprar un terreno
Antes de comprar un terreno, es fundamental conocer las restricciones que puedan aplicarse sobre él. Esto nos evitará sorpresas desagradables en el futuro y nos permitirá tomar decisiones informadas. En muchas ocasiones, estas restricciones están relacionadas con el uso que se puede dar al terreno, como por ejemplo la cantidad de metros cuadrados permitidos para construir.
La normativa y las restricciones en zonas residenciales
En las zonas residenciales es muy común encontrarse con normativas y restricciones particulares. Por ejemplo, en fraccionamientos o barrios cerrados, los consorcios internos pueden limitar la estética de las construcciones, como el tipo de techo o los materiales de terminación de las paredes.
Es importante informarnos sobre estas restricciones antes de adquirir un terreno en este tipo de zonas. De esta manera, podremos evaluar si se ajustan a nuestras necesidades y expectativas o si preferimos buscar un lugar donde tengamos más libertad para construir según nuestros gustos.
Evitar problemas futuros
El conocimiento de las restricciones nos permite planificar nuestro proyecto de construcción de forma adecuada. Podremos tener en cuenta nuestras necesidades, pero también las limitaciones impuestas por la normativa. Así evitaremos sorpresas desagradables cuando queramos presentar los planos para obtener los permisos de construcción.
En muchos casos, ni siquiera quien nos vende el terreno o incluso nosotros mismos como arquitectos, conocemos todas las restricciones que pueden aplicarse. Por eso, es importante averiguar estos datos antes de tomar decisiones irreversibles.
Comparte tu experiencia
Si has tenido algún problema o dificultad relacionada con las restricciones urbanísticas, nos encantaría conocer tu experiencia. Compartir nuestras vivencias puede ayudar a otros a evitar situaciones similares.
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